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2015/01/07

2015年 ドバイ不動産展望

ドバイ不動産は、2013年初頭から2014年半ばまで急激な価格の上昇を見せました。場所にもよりますが、総じて50〜100%のアップ率です。
その後2014年後半以降、売買トランゼクションは未だに多いものの、価格上昇は落ち着きを見せています。

そこで2015年の展望ですが、オイル価格の下落に伴い、地域のインベスター・センチメントが弱気になることが予想でき、同程度の不動産価格を維持するか、または若干の価格の下落が予想されます。大手プロパティ・リサーチ会社によれば、高級一戸建て(Villa)タイプの不動産に関しては10%程度の価格下落を予想しています。

弊社では昨年から、キャピタルゲインを狙わずインカムゲイン(家賃収入)狙いの不動産投資を勧めています。
今後少なくとも5年〜10年程度不動産を保有し、着実に家賃収入をあげ、 将来不動産価格のサイクルが上昇した時に売る、という方法をとれば非常にリスクの少い、尚且つ確実な収入が得られる堅実な投資が可能です。(現状、ドバイ不動産の純利回りは、物件やエリアにより、5〜9%程度です。)

なんといってもドバイ不動産投資の魅力は、

  • 税金が無い(売買時の手数料などを除けば、かかる費用は管理費のみ)
  • 10年後には今より人口が圧倒的に増えていることは確実
  • 右肩上がりの経済成長を続けている

の3点です。

2020年のExpoに向け、数々の大型プロジェクトも予定されており、世界でもよりエキサイティングな市場の1つであることは間違いありません。


以下、所感として注意すべき点を何点か挙げておきます。

"Location, Location, Location"

何と言ってもロケーションは重要です。ドバイショック、その後のV字回復を見てもロケーションの良い場所では、価格下降時には比較的価格を維持し、上昇時には他のエリアをアウトパフォームする、ということは実証済みです。

ただし一部の有名な物件では、キャピタルゲイン狙いの投資が過熱しすぎている不動産もあります。例えばBurj Khalifa(ブルジュ・ハリファ/バージュ・カリファ)タワー の物件の純利回りは2%程度です。
ロケーションと利回りのバランスを見て選ぶのが良いでしょう。

下落し続けるオイル価格

UAEやサウジアラビアを中心とするGCC諸国では、公にされていないものの、オイルで利益が出るラインは1バレルあたり10〜20ドル程度と言われています。
ただしオイル収入に依存しているGCC諸国では、国家予算は想定するオイル価格によって決められており、現在の国家予算は1バレルあたり70〜100ドル程度を想定している、との予想があります。
よって今日の時点で50ドル程度のクルードオイル価格が今後も長期に渡って続く場合、政府が予定している大型プロジェクトにも影響が出てくる可能性が絶対無いとは言えません。

現在、ドバイ首長国にて予定されている大型プロジェクトは、ドバイクリークの拡張工事(AED2ビリオン)とAl Maktoum International Airport (DWC=Dubai World Central)の拡張(AED32ビリオン)です。特にDWC近辺の開発は遅れが出る事もあり得るのではないかと予想します。
DWC近辺は2020エクスポの会場であるため、これを口実に同エリアの不動産物件をしきりに勧める斡旋業者がいますが、今の所砂漠/空き地以外の何もありません。
価格が圧倒的に安いなら別ですが、すでに確立したエリアでの投資をお勧めします。

ドバイ不動産の売買/管理に関しては、Y's Management Consultancyへメールお問い合わせフォームにてお問い合わせ下さい。

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